北京商住限购政策梳理.pptx
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1、【北京区域】北京商住限购政策梳理 2017.04.27,6/10/2022,317住宅新政后商住市场政策空白，市场利好，各房企迅速出货，326商住政策重磅落地,中骏天宸转签记录,2017年2月19日北京商业地产限购，上海闵行区试点整顿商住物业，要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，未入住项目拆厨房、卫生间、上下水，媒体报道绿地尚峰汇项目被要求整改。,“317”调控后，北京39个有销售记录的商办项目中，18个项目的成交价相较此前有所下降，降价项目大多位于五环外、甚至是六环外，以房山、顺义、昌平最为集中。内城商住项目中骏天宸3月份转签均价较之前下降4%。,商务公寓立项产品限购商业、办公立项产品个人
2、“禁购”,门头沟商品住房暂停网签，引发“商住全面限购”谣言风波,坚决不能新增商住商办用地暂停上市未来北京楼市将再无新增商住房,小开间小进深，层高3.6米标准层分割200-600，层高4.2米标准层不分割且600 ，层高4.5米,北京已停止“商改住”土地供应，并将继续整治清理这类项目,北京政府提出研究清理整治“商改住”存量项目，严格控制“商改住”项目增量,有消息称当天晚上，即将出台商住全面限购政策,2017年,2016年,500以上分割单元，商住个人禁购，二手等同住宅、停贷,商住公寓类政策调控时间轴,6/10/2022,3月26日商住调控全面升级，商业、办公均在列，商改住“零容忍”新建商住个人禁
3、购，二手商住可售给个人但资质等同住宅且个人停贷,商住公寓类政策调控326政策,6/10/2022,商住公寓类政策调控326影响,商办市场“速冻”，3天仅网签7套，中介监管力度空前，细则出台前公司贷款遭停滞,商住新政出台后，住建委加大了对中介公司的监管力度，目前所有中介机构的商住产品全部下架，房天下因发布“商改住”项目信息被吊销公司备案资质。商住新政出台前，公司购买商住产品贷款可达70-80%，目前从各项目了解情况，公司贷款被延期，等待银行细则出台。,6/10/2022,商住公寓类政策调控商住抵押贷停止,月26日北京各银行商用房全部暂停抵押商住流通价值降到很低程度，是对商住调控的一个补充性政策,
4、抵押贷款是购房者将商住房进行套现的一种方式，众多商住房的购房者都会考虑将商住房套现出来再去购买其他的住宅类产品，以实现居住升级。一般而言，购房者会选择出售房产实现套现，然而在商住房限购政策出台后，这种套现方式已经难以实现。其次，抵押贷是除了销售之外的一种套现方式。但目前抵押贷款套现方式也被堵死，这就意味着商住房的流通价值已经降到一个很低的程度。丧失流通价值后，商住房的购房者只能依托于对外出租，实现租金回报，但目前来看也存在两个问题，首先，租金回报非常漫长，其次，它的收益很难保证，特别是对于这种商改住的违规产品，目前的监管比较严格，能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。这样的政策无异于在商住限购
5、的基础之上，对他们形成新的打压，是一个雪上加霜的调控政策。,01,02,6/10/2022,商住公寓类政策调控商住产权问题,40年或50年产权到期后无法自动续期北京商业地产限购，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回（也就是说，申请续期若与政府规划不符就会被驳回）,按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照物权法相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，
6、连房子也可能会被国家无偿收回,6/10/2022,针对新建商住公寓个人禁购、二手商住公寓停贷等问题，市场上将出现大量代理注册公司资质、长短期资金周转、商住持有期服务等全流程服务机构,代理注册公司资质,长短期资金周转,商住持有交易期服务,帮助商住公寓客户注册公司，使用该公司名义购买商住项目。,服务类型,服务内容,为拥有购房资格的个人或企业提供短期、中长期贷款。,为持有商住产品以公司资质购买商住产品的个人客户提供长期缴纳公司税费、土地增值税等定期服务。,商住公寓类政策调控326政策市场表现,6/10/2022,03,资质审核：企业资质加码，商业商办短时难以松绑,对企业客户的资质认定可能升级，如强化
7、企业年限、社保人数、纳税额度等要求，有消息称商业企业客户的注册年限可能提升到3年，对纳税也将提出明确限制；去年5月通州商住个人禁购时北京商住限购政策梳理.pptx，商业、办公也同步受限，与目前北京整体情况类似，短期内政策政策难以松绑，但长期来看“真正”的商业项目有可能松绑。,01,土地供应：持续限定自持比例和年限,新出让商办用地预计将普遍要求一定的自持比例和年限，如建筑面积50%自持20年。,02,政府监管：强化交易费用,企业之间交易商住产品费用认定可能加强；二手商住交易税费又可能被提升。,商住公寓类政策调控未来研判,6/10/2022,新政后销售方式研究,现有项目合作的注册公司： 富力的第三方代办机构快法务（400-86
8、46-001）。注册公司需要提交材料：公司名称3-5个、股东信息 、注册资本、 出资比例、 经验范围、身份证复印件等；注册公司周期为15-20个工作日；费用构成：注册公司地址6000-8000元； 其他服务960元,提供注册公司地址,提供身份证明,核实公司名字和身份信息,交件到工商局,领执照、刻章,销售方式研究通州案例注册公司,购买环节：引入代注册机构作为固定合作资源，先下定，一个月内完成注册签约；,转让环节：私下公证成交，线上低价转让公司股权；1.操作前提：付款时以个人名义进行支付，实际公司账户无盈利，无增值；只是公司名下新增了一套房产；2.转让方式：股权交易，仅适用于公司名下只有一套房产的
9、情况（若有多套房产只能通过固定资产转让）；3.具体操作：线上与卖家约定股权实际交际价格，线下有中介或律师进行公证，私底下协商房产交易价格；例：房产400万购入，私下约定450万成交，在中介公证下即可私下成交；线上以超低价（如5000元）转让公司股权，则只需缴纳合同印花税万分之五，以交易额为征收对象的个人所得税20%；同时需支出6000元中介办理手续的费用；,销售方式研究通州模式分享富力运河十号,销售方式研究销售使用权,20年使用权（低于售价的租金）销售，可约定到期及到期前，政策放开，可补差额获得购买权；,好处：1）操作简单，免除客户注册企业的后续风险；2）可实现去化小面积单位；3）转手易操作；
10、弊端：1）企业回收资金受到一定影响；2）客户对无产权物业价格接受度较低；,案例：海珠区工业大道南新城国际寓，出售20年使用权2.5万/左右，一手产权销售3.5-4万/,销售方式研究与基金公司合作做金融产品,与基金公司合作打包成REITS等金融产品销售给投资者1）资金、基金以企业名义打包购买：意向销售物业清单，购买价格，物业转到开发商企业名下北京商住限购政策梳理.pptx，后续如何销售和分成方式，需要细化再谈；2）卖给外界会运营的基金，例如乐峰和西城都荟，基金收购后自行运营；如果做得更金融化一些，就有可能使用房地产投资信托基金（以下简称REITS）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。但是这需要我们国家的法律法规和监管制度进一步发展成熟才有可能推广。,谢谢聆听 !,
