《关于城区低效存量工业仓储用地改为商业用地的实施意见（试行）》政策解读
《关于城区低效存量工业仓储用地改为商业用地的实施意见（试行）》政策解读
近日，市政府办公厅印发《关于城区低效存量工业仓储用地改为商业用地的实施意见（试行）》（以下简称实施意见）。现对《实施意见》出台的背景依据、主要内容、政策亮点等有关情况进行解读：
一、背景依据
根据《商务部等13部门关于进一步加强农产品市场体系建设的指导意见》（商建发〔2014〕60号）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）文件精神，为有效盘活土地资源，补齐城市功能短板，进一步规范我市低效存量工业、仓储用地改作商业设施使用，提高土地利用效率，激发市场活力，推动城市高质量发展。经充分借鉴广州、深圳、厦门等城市的经验做法，市自然资源和规划局起草了《实施意见》，经市政府常务会审议通过，近日由市政府办公厅印发实施。
二、主要内容
《实施意见》包括适用范围、实施方式、申请条件、审批流程、地价标准、出让年限、批后监管、产权登记、总结评估、其他共十部分。重点内容如下：
1.适用范围。为减少政策出台后对我市城区二环路内核心地段商业用地出让的影响，同时推动重点园区工业用地提质增效，维持工业姓“工”基本面。本实施意见适用区域为四城区二环路以外区域，不含鼓楼区、台江区，金山工业园区橘园洲片区，福兴经济开发区、金城产业发展和古城保护中心、金城民营科技工业集中区。
2.实施方式。土地使用权人可通过现状保留使用、内部改造、拆除重建或宗地内空地新建四种方式建设批发市场、酒店项目，土地用途进行相应变更，改为旅馆用地的应先拆除后重建。
3.申请条件。土地权属清晰，未列入收储计划，土地使用权人实际使用土地10年以上，以出让方式取得的，申请时点土地剩余年限不少于10年；同时项目需纳入福州市低效用地再开发项目库，不存在违法违规用地情形。
4.审批流程。按照属地受理原则，企业持相关申请材料向属地区政府申请“工改商”，属地区政府会同市资源规划、工信、商务、建设和土发中心等部门进行审查，通过后报市政府审定。市政府同意后涉及控规调整的，按程序完成控规调整后《关于城区低效存量工业仓储用地改为商业用地的实施意见（试行）》政策解读，市资源规划局出具变更后的规划设计条件函，与土地使用权人重新签订土地出让合同。
为精简流程事项《关于城区低效存量工业仓储用地改为商业用地的实施意见（试行）》政策解读，现状保留使用项目，按原批准规划功能相关规范执行，免予核发用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设主管部门对有资质单位出具的结构安全鉴定报告和消防评查报告进行审核，通过后无需办理建筑工程施工许可证；内部改造项目，按原批准规划功能相关规范执行，经建设主管部门明确消防和结构安全意见，建筑设计方案经有资质的第三方图审机构审核通过后，按程序核发建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；拆除重建或宗地内空地新建项目，按新批准规划功能相关规范执行，按规定核发建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
5.地价标准。按批准改变土地用途时新土地使用条件下土地使用权市场价格与批准改变土地用途时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格差价确定补缴土地出让价款。
6.批后监管。企业签订土地出让合同时与属地区政府同步签订履约监管协议，约定承诺税收、监管年限和违约责任。
项目办理竣工验收、消防审验、规划核实和土地核验、竣工验收备案后方可投入使用。其中现状保留使用的“工改商”项目，无需办理竣工验收、规划核实和土地核验，其他类项目，按规定办理上述手续。
7.产权登记。项目需整体办理不动产权登记，不可分割登记、分割转让。现状保留使用项目，依据出让合同、原不动产权证及建设主管部门出具的审查意见书办理不动产权证变更登记；内部改造、拆除重建或宗地内空地新建项目，按规定程序办理不动产权证变更登记，其中内部改造项目，经批准增设的电梯、消防通道等配套设施，不调整因此增加的面积。
三、创新亮点
一是完善政策配套。2023年9月上海工业用地转商业用地，我市入选低效用地再开发全国试点城市上海工业用地转商业用地，试点方案要求试点城市在坚持“局部试点、全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，探索盘活利用存量土地的政策机制，其中完善土地供应方式，制定“工改商”的条件和程序也是重要探索方向，为推动项目顺利落地，完善了配套政策。
二是优化资源配置。目前，我市包含农产品市场在内的各类批发市场、酒店项目存在结构性短缺。允许部分工业或仓储用地改为批发市场、酒店用地两类产业项目，有利于补齐城市功能短板，进一步优化土地资源配置，完善城市功能。
三是推动产业转型。通过政策指引和规范管理，支持企业利用存量土地改造提升上海工业用地转商业用地，使符合准入要求的低效工业仓储用地转型为高效且满足市场需求的商业用地，推动产业结构进一步优化升级，实现政企互利共赢。
四、政策适用期限
实施意见自2024年6月18日起实施，有效期两年。
