评论：激进的万达商业模式正面临着挑战

评论：激进的万达商业模式正面临着挑战

果断处置了13个文化旅游项目和77个酒店资产之后，万达集团又将其核心资产万达广场推向市场，据公开信息透露，南昌西湖的万达广场已被珠江人寿保险股份有限公司收入囊中，而九江万达广场和盐城万达广场则分别易主于中国民生信托有限公司以及中信信托等机构。

王健林不仅实施了打折促销，而且对万达商业全资拥有的万达广场有限公司实施了大幅度的资本缩减。目前，在已建成的万达广场中万达商业模式研究，已有至少84家万达广场项目公司的注册资本金有所降低，总计减少了401.63亿元。在这84家公司中，有75家的注册资本金减少发生在2017年5月8日至7月10日这短短的两个月内。在商业项目开发接近尾声的阶段，往往需要进行资本削减，然而，这种情况可能由多种因素导致，包括项目出现重大亏损，或者监管机构发现资金存在不实情况，因而不得不进行减资。

万达对于其连续大规模出售资产的行为给出的理由是实施“轻资产”策略，然而，这种突然且频繁的资产出售，尤其是连万达广场这样的核心资产也纳入出售范围，单凭“轻资产”策略难以充分解释。因为按照这一策略，并不需要如此急迫地进行，这种紧迫性更像是“清理资产”的行为。这种做法反映出，万达长期以来依赖的发展模式正遭遇考验。在分析万达的成长路径时，我们能够明显察觉到其采用的高杠杆及多元化战略。其业务版图涵盖万达商业、文化、网络、金融等四大领域，并且在国际市场上通过并购活动，成功吸纳了价值超过2000亿元的大型资产。

万达在房地产行业中独具特色的经营策略评论：激进的万达商业模式正面临着挑战，主要是通过与当地政府携手共建万达广场这一城市综合体，从而获得价格低廉的住宅用地。借助住宅项目的开发，实现资金的回流，再利用销售所得利润和商业租赁收入来支撑商业资产的持续运营，王健林将其称为“现金流滚动资产”的经营模式。然而，此类项目往往投资规模庞大、建设周期较长，且回报相对较低。万达之所以能在较短的时间内成功打造并掌握了众多万达广场、酒店等商业资产，这主要得益于其住宅销售的持续稳健，这一业绩为其提供了强有力的支撑。

通常情况下，商业综合体或是商业地产企业会选择通过RETTs机制进行退出，亦或是直接走向上市的道路。然而评论：激进的万达商业模式正面临着挑战，万达在这两条路径上都曾尝试，但最终并未取得预期的成果。伴随着资产规模的不断扩张，万达的自有资金几乎全部转化为固定成本，同时，公司还需持续融资以应对现金流的需求。

万达得以持续扩张，其资产规模持续壮大的关键在于：首先，借助城市综合体开发模式，万达能够以较低成本获取住宅用地，并迅速实现销售，从而加速资产周转，为商业资产提供养分；其次，仅靠销售收入无法满足万达的扩张野心，因此，它还需依赖外部融资来推动发展。因此，万达的迅猛增长主要得益于销售收入和融资手段，然而，这也伴随着两项潜在风险：首先，万达在实现整体盈利和维持稳定现金流方面存在不足；其次，其较高的杠杆率对万达平衡现金流的能力提出了更高的要求。

若万达仅在国内进行多元化投资布局，尤其是鉴于文化、网络、金融等行业均为轻资产行业，其资金压力本不至于过于沉重。然而，近年来万达积极拓展海外市场，大规模进行并购，累计投入超过2000亿元，而这些资金绝大多数是通过国内资产进行抵押贷款所得。外界难以掌握万达的债务状况，然而，无论是国内的文旅、酒店和广场等资产，还是海外超过两千亿的投资，盈利表现均不尽如人意，它们需要不断的资金投入以维持运营。这些投资的持续性依赖于资产规模的持续增长，或者融资环境保持稳定不变。

此类依赖高倍杠杆进行多样化投资的做法，通常出现在经济繁荣期，当时货币政策较为宽松，资产价值持续攀升。然而万达商业模式研究，若货币政策发生调整，抑或资产价值下滑导致销售受损，那些依赖债务累积的资产组合便会迅速崩溃。

自然，万达也曾尝试借助资本市场的途径来完成退出，选择在资产价值处于较高水平时向投资者进行出售。2016年，万达集团曾计划以372亿元的价格将万达影视并入万达院线，但最终未能如愿；同年，A股市场的火爆行情以及注册制的实施吸引了大量中概股私有化并回归国内市场高价上市。在此背景下，万达商业于2016年9月从港股私有化退市，并计划在A股上市，为此还承诺，若私有化完成后两年内未能实现A股上市，万达集团或其指定的第三方将以每年10%的单利回购股份；若万达商业成功完成私有化，但未能按时在国内上市，万达集团将每年以10%的单利回购基金所持的全部股权，预计总回报率将达到约20%。然而，变化往往比预想的要迅速，万达在2018年9月之前实现上市面临着不少困难。

当前，政策及市场环境均经历了根本性的转变，万达所依赖的债务驱动型发展模式遭遇了考验。首先，我国房地产行业具有明显的周期性特征，调控政策频繁出台，这无疑影响了销售去化的效率，进而导致万达的现金流波动不定，对万达整体资金链的稳定构成威胁。当前，我国房地产市场调控步入极端严格阶段，同时致力于构建长效机制以扭转过往过度市场化的局面，此举对房地产行业整体发展产生了显著影响，万达的销售业绩亦不可避免地遭受了冲击；再者，在经历了长期货币宽松政策之后，面对国内外金融环境的变动，我国亟需迅速实施经济去杠杆措施，其中金融去杠杆尤为关键，对于万达这类负债率较高的企业而言，融资环境已发生改变万达商业模式研究，融资变得不再那么容易。对于资金链本身就处于紧张状态的大型企业而言，若融资环境出现恶化，那么其资金链出现问题的大概率将显著上升。

为防止资金链断裂可能引发的连锁效应，万达集团毅然决然地出售资产以筹集资金，以此减轻自身的财务杠杆。这种决断不仅源于王健林个人的性格特点，更主要的是出于压力的驱动。鉴于此，万达集团在数千亿资产规模下迅速处置资产，旨在保障剩余资产的安全，这一举措无疑是正确的，既避免了乐视目前所面临的挤兑危机，又几乎排除了被清算的风险。(编辑 祝乃娟)